À lire aussi dans l'encadré situé à la suite du sujet : accession sociale à la propriété, l'exemple de La Jarne en Charente-Maritime.

Le centenaire des Coopératives Hlm
La fédération des sociétés coopératives Hlm fête cette année son centenaire. Fondée en 1908, la plus ancienne "famille" du logement social a d'abord inscrit son action dans l'accession sociale à la propriété qui est toujours sa principale activité. Ensuite, le mouvement Hlm s'est aussi structuré au sein des entreprises sociales pour l'habitat, les S.A H.L.M et des offices publics, O.P.H.L.M et OPAC. Entre 1971 et 1983 la législation a freiné le développement des coopératives. À partir de la fin des années 80, elles ont commencé à retrouver leur place comme acteur à part entière du logement social. Et depuis la fin des années 90, leur dynamisme a permis de multiplier leurs interventions.

Marie-Noëlle Lienemann dans le cadre du lancement du centenaire de la fédération s'est exprimée à la fois sur le rôle des coopératives et sur le logement social. Retour sur certains points-clés.

Favoriser l'accès au foncier pour l'accession sociale
Les collectivités ont pendant longtemps réservé leur foncier au locatif. Aujourd'hui, elles commencent à se rendre compte que ce réflexe qui pouvait paraître légitimement utile a finalement alimenté la "spirale" qui "fige" l'offre locative dans l'habitat social. Avec comme résultat un très faible taux de rotation. Concrètement, actuellement, compte tenu de la hausse des prix du marché de l'immobilier, il devient de plus en plus difficile de sortir du parc Hlm. Pour Marie-Noëlle Lienemann, il est important de réfléchir et de trouver de nouveaux leviers pour aider les ménages à préparer cette sortie, l'épargne bonifiée pour accéder à la propriété étant peut-être une des solutions.

Ce rappel de la présidente de la Fédération des coopératives Hlm permet peut-être de replacer la question du "manque de logements sociaux" dans son contexte. Le déficit est surtout un déficit de logements accessibles, à la location comme à l'achat pour la grande majorité des Français qui travaillent et dont les revenus sont modestes mais aussi aujourd'hui "moyens".

Faut-il vendre le parc locatif ?
Pour Marie Noëlle Lienemann, la solution de la vente du parc locatif n'est pas souhaitable comme unique levier pour l'accession à la propriété. En effet, si elle peut concerner certains logements, comme le font d'ailleurs les coopératives H.L.M, il est nécessaire de préserver ce parc existant pour la location. L'essentiel est donc bien de favoriser les parcours résidentiels et de mettre en place des "passerelles" pour permettre de passer de la location à l'accession. Par ailleurs, la présidente a tenu à préciser qu'il était important de ne pas cantonner l'accession à son étalement sur les territoires et de pouvoir aussi réaliser ce type d'opération dans des zones urbaines. Aussi bien pour contribuer à la mixité sociale que par bon sens environnemental afin de ne pas multiplier les déplacements en voiture.

À la rencontre des élus locaux
"L'année du centenaire sera celle de la rencontre avec les élus locaux" : la présidente a rappelé que la Fédération était déjà un partenaire incontournable des collectivités. En précisant qu'il fallait multiplier les échanges en particulier pour avoir accès au foncier. Par exemple en réalisant des opérations mixtes en partenariat avec les coopératives pour l'accession.
Les collectivités peuvent aussi favoriser l'accès à l'accession, comme le fait La Rochelle grâce au "coup de pouce" du prêt à taux zéro complémentaire de l'Agglomération. Jean-Marc Pierret, directeur général d'Atlantic Aménagement a illustré l'intérêt du dispositif qui a été utilisé dans le cadre de la commercialisation du programme de la Copala à La Jarne. La bonification qui peut aller jusqu'à 50% du montant du prêt à taux zéro a permis de faire la différence pour réussir à "boucler" le budget. Sinon, certaines personnes n'auraient pas pu acheter. (lire l'exemple de La Jarne en Charente-Maritime dans l'encadré à la suite du sujet)

Une accession sociale sécurisée
"L'accession sociale à la propriété" est encadrée, d'une part pour le prix de vente qui est plafonné en fonction des zones d'implantation et d'autre part en fonction des ressources des acquéreurs. Longtemps, en particulier dans les années 90, l'argument du surendettement a été opposé au principe d'accession sociale, alors qu'il est le plus souvent provoqué par les crédits à la consommation. L'accession sociale bénéficie par ailleurs d'une "sécurisation" particulièrement efficace mise en oeuvre pour préserver les acquéreurs, en particulier quand les prix du marché immobilier baissent et qu'ils ont besoin de vendre.

Marie-Noëlle Lienemann a rappelé l'importance des trois garanties qui accompagnent toutes les acquisitions dans le cadre coopératif. L'assurance revente et les garanties de rachat et de relogement permettent de sécuriser les accédants en particulier en cas de "rupture de l'accession". Celle-ci intervient le plus souvent lors d'un divorce ou d'une séparation, plus rarement d'une perte d'emploi ou d'un autre "accident de la vie".

Aujourd'hui, la fédération réfléchit aussi à la sécurisation du bien afin d'éviter le basculement du parc et aussi pour faire face aux nécessaires rénovations.

Sur les questions d'actualité
Marie-Noëlle Lienemann a exprimé des réserves sur deux annonces récentes qui concernent le logement social. Tout d'abord la réforme du livret A, rappelant qu'il est nécessaire de garantir des ressources pérennes pour développer le secteur locatif. Elle a aussi pointé certaines positions "surprenantes" et ultra-libérales du "rapport Attali" présenté jeudi 23 janvier, la veille du séminaire de La Rochelle. En particulier la banalisation des différents acteurs du logement social, estimant que les opérateurs privés n'iront pas spontanément vers le logement social.